瀚米咨询总裁余健:房企负债降档没有先例、时间紧迫
时间紧迫,尤其是目前处于红档和橙档的几家房企。
中房报·人物特写  2020-08-29 10:10
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时间紧迫,尤其是目前处于红档和橙档的几家房企。

刘伟/发自北京


近期有关房企融资监管“三条红线”又有了更细致的消息传出。


8月28日,根据《经济参考报》的报道,有关“三条红线”,监管层对房企融资的要求具体为企业需于今年9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。另外,据消息透露,2021年1月1日起,房地产全行业将全面推行相关规则。


对于突如其来的金融监管,一位top50房企融资负责人表示,房企可以通过多做股权融资来降低杠杆比率,同时也要降低房企的周转速度,但这也意味很多房企的规模提升速度会受到限制。


此前于8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。


据悉,与会企业包括12家,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城,对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。


此次明确的融资管理规则的“三条红线”,此前已经传出,内容为:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。


此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。


据了解,控债方式则是根据企业在上述监管指标的具体情况分类进行管理,共分为四档,分别为红档、橙档、黄档和绿档。若上述三项指标全部“踩线”,为红档,有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”,为橙档,有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”,为黄档,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,为绿档,则有息负债规模年增速可放宽至15%。


8月28日,瀚米咨询联合创始人、总裁余健就“三条红线”问题接受了中国房地产报的采访,问答内容如下:


中国房地产报:房企在规定的时间内完成负债降档的难度如何?


余健:关于时间表问题,要求是1年内完成降档,即至少减少触碰一条红线,3年内全面符合三条红线,对于本次参会12家房企要求9月底提交方案(包括1年目标及3年目标的降档方案),而其余房企也只有3个月的宽限期,即2020年底需要提交降档方案。


客观来说,监管层提出的1年目标和3年目标达成的难度会有,但因为时间够充裕,我相信大部分房企应该能顺利完成这个目标,当然在目标达成的同时,各企业的发展趋势也会发生变化,1年后和3年后的行业格局一定会有重大调整。


与此同时,首批12家房企9月底需要提交降档方案,这对于公司管理层来说,是个不小的考验,没有先例,时间紧迫,尤其是目前处于红档和橙档的几家房企。


中国房地产报:目前,房企降负债的方式有哪些?具体应该如何操作?


余健:房企降负债的手段不少,包括加速销售去化、增加表外融资、推进股权合作等,但考虑到一方面监管层对于表外融资的情况极为关注,另一方面表内融资大规模转为表外融资对于房企本身财务状况的改善可谓治标不治本。


能帮助房企完成此次降档目标的,主要还是要靠销售去化和股权合作这两个手段。销售去化一方面包括房企主要在售的住宅为主的可售资产,同时也包括拿地时要求建设的商业、办公、酒店等难以变现的持有类资产,我们预计未来1-2年,这类资产退出价格会有相当大幅度的调整。


在加速销售去化的同时,房企的拿地节奏也会同步放缓,拿地类型也会倾向于以可售为主。此次整改也会倒逼房企拿出更多优质项目来跟基金、信托等开展真正意义的股权合作,这和资管新规所倡导的发展方向是一致的,也是我们期待已久的行业转变。


中国房地产报:大、中、小房企在面临这一轮金融监管中面临的问题有哪些不同?


余健:大中小房企处于不同的境地,面临各自不同的困难。总体来看,各类规模的房企中都有红、橙、黄、绿这四档,从不同销售规模的红档房企来看,规模越大,负债总量越大,调整的难度也大。


俗话说,船小好调头,对于一个小型房企而言,可能处置一个项目就能实现降档,而对于销售十强房企,则面临几十亿、数百亿量级的调整,稍有不慎,很可能就万劫不复。反之,对于绿档房企,本轮政策带来了低成本、低风险发展扩张的机会,中小型房企能力、资源有限,相对扩张规模也有限,而大型房企则可以大小通吃,加速布局、承接优质资产。


此外,大型房企在股权合作方面有着无可比拟的优势,无论基金还是信托,首选还是50强甚至30强房企进行同股同权模式的合作,销售方面,则不论房企规模大小,线上线下渠道多元的房企会更占优势。


中国房地产报:“负债”和“规模”是房企的命门,若房地产整体负债水平都控制在“红线”以下,会对房企乃至整个中国房地产市场的格局产生哪些影响? 


余健:未来房地产行业整体负债控制好,有利于行业长期健康发展,充分发挥房地产行业对于整个经济的积极作用,成为宏观经济稳定的重要的锚,而不是动辄就发生类似企业爆雷的经济不稳定因素。


经过20多年的发展,中国房地产行业的野蛮生长期已基本结束,未来很难再有新的企业通过高负债、快周转方式实现弯道超车。同时,目前跻身行业前列的典型企业也会逐步从追求规模转向追求利润,从增量市场转向存量市场,从单一住宅开发为主转向多元业务并举。


有效控制负债、坚持房住不炒、建立房地产长效机制,有利于房地产行业更好地回归本源,为社会提供各种类型各种功能的建筑。同时,也会激励从业人员积极创新,努力探索行业新的发展蓝海,从以往问杠杆要红利转为未来问创新要红利,从这个角度来看,房地产头部企业之间的座次和行业地位还会发生重大的变化,不断突破自身舒适圈的房企会更上一层楼。


| 刘伟 | 编辑:本站编辑| 2020-08-29 10:10

标签:瀚米咨询 余健 房企负债
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