中城新产业刘爱明:产业园区全流程服务的四个关键点
熟悉产业地产的操盘手。
中房报·产业地产  2020-08-15 16:27
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熟悉产业地产的操盘手。

秦佳丽/文

8月13日晚间的一场中城联盟线上论坛上,主持人有意谈到担当论坛主讲嘉宾需要满足的几大条件,一是必须为熟悉行业运作的操盘手;二是拥有自成一派的有效打法,企业运作方法值得借鉴;三是必须讲真话,“套话”不适用;四是具备优秀的表达能力和控场水平。

当天论坛的主讲嘉宾是中城新产业控股有限公司董事长刘爱明,分享产业园区全流程服务几大的关键点,刚好印证了上述特质。历任中海地产副总经理、万科集团执行副总裁、协信地产CEO,度过24年的职业经理人生涯,刘爱明在巅峰位置转型,拉上万科、中城投资等作为核心股东自主创业,如今执掌中城新产业已经满5年。

他自然是熟悉产业地产的操盘手,同时拥有自成一派的打法。 中城新产业目前包括三种业务模式:与碧桂园、华润等合作开发的自持园区,提供“租赁+服务”的轻资产代管运营,以及为开发商提供从定位设计岛内招商运营的全流程服务。几年间公司重仓深圳,合计签约运营产业面积已近300万平方米,落地项目超过20个;整个团队自创Comp@ss(指南针)公共服务平台并以此为核心竞争力,擅长为产业地产提供技术、资金、人才及市场等产品和服务。

他当然也不吝于表达和讲真话,一年中有大部分时间辗转各地,从创新创业大赛、房地产创新论坛再到医疗器械设计大会,为产业地产运营模式发声,链接产业生态伙伴。在公开发言中,他坦言现在真正做产业地产的企业没有几家,很多是在“假做”:“我们认真分析了几家‘真做’的,他们不像住宅地产形成了固定玩法,产业地产没有套路。”

几年下来,刘爱明身上的地产痕迹淡化了许多,挂在他口中的更多是技术转移、集群、制造业转型等词汇,下意识传递产业地产与传统地产的区别。一如他在本次论坛上所言,产业地产与传统地产的最大的区别点,在于需要水平的运营服务能力,做到运营前置;另一大一关键点是要顺势而为,寻找具有基础产业资源的区域落地。

以下为中城新产业控股有限公司董事长刘爱明分享会摘录:

如果从头开始对产业园区全流程服务做梳理,我想可以大致分为四个阶段。

第一个阶段是园区定位。其中一方面涉及产业定位,另一方面涉及政策建议。这正是产业地产区别于其他地产类型的地方,它更需要相关的政策支持。而由于各地方政府、各行业的政策不相同,这就需要我们对某些政策与行业背景足够了解,做全国性的比较,去说服、争取地方政府的一些政策支持。

第二个阶段是建设规划阶段。开发商在这一阶段要提出需求,产品空间要展开规划设计,思考规划配套。这其中包括很多大家熟悉的要素,比如是否引进大货柜,是否引进污水处理系统,转弯半径多少,还有热气供应、层高、载荷要求等。

这一阶段还有一个大众比较陌生的层面,是产业展厅的策划设计。也许大家心中存在疑问,自己做了这么多的售楼处展厅,产业展厅难道做不了?但就我们的实践经验来看,的确如此,很多开发商朋友把产业展厅做成了售楼处。产业展厅最重要的是内容策划,把园区产业的特定逻辑、生态支持用展厅的形式呈现出来,这本身是服务客户的一部分。

第三个阶段是产业资源导入和预招商。在生态规划与资源导入上,其实谈开发商招商是个伪命题,更多需要依靠政府的税收等政策优惠去引进;我们能用到的吸引企业入驻的办法是什么?是导入一套生态服务体系,给客户提供围绕其主业的服务,帮客户做生意,这需要把产业定位做得非常细分。

第四个阶段是园区的运营服务。我把他放在末阶段,但并不代表这是园区服务的线性流程,有些阶段交叉并列的,运营服务更需要前置。

那么产业园区全流程服务到底有哪些值得注意的地方?下面再讲四个关键点。

关键点一:运营前置

产业地产与住宅地产的区别,是需要高水平的运营能力。尤其涉及政策建议的时候,需要非常清晰的产业定位和运营服务服务,才能争取到政策支持和设计指导,即谁运营,谁主导设计。所以我经常跟我们的开发商朋友说“你们找我运营一定要提前找,如果房子建完以后再找,我也没有多大本事,功夫被废掉一大半”。

运营前置还有一个概念,就是不用等到客户入驻园区后再提供运营服务。实际上在设计建造阶段,就可以通过沙龙、论坛、企业走访等系列活动,把企业吸引过来。通过相关的生态资源导入提前给客户服务,这也是产业地产和传统开发商的区别。

比如,中城新产业最近其实也在规划一个园区,项目还在拿地阶段,我们提前进行了分析,认为这个园区未来两个板块很重要,一是职业教育培训,可以解决技术工人招聘培训问题;另一个是共享制作中心。这两样都需要政府政策支持,需要提前争取和谈判。所以园区定位清楚后,一定要先谈运营,再是设计和政策需求。

关键点二:顺势而为

产业园区运营需要顺势而为,即顺应区域主流产业,选择当地本身具备发展基础的产业。

产业地产不像传统地产,其规律性极强,是个命题作文,值得慎重。坦白来说,只有政府才有能力在某个区域从无到有造出一个产业,这需要强大的财力和时间周期,至少5到10年。

开发商能做的是顺应主流,即加入强大的产业链生态,形成大产业集群。一个产业群的能量是远远超过一家大型企业的,比如深圳产业集群,带来的区位优势非常大,即便只谈产出税收也非常可观,而真正的大企业也是在这样的环境下产生。所以,如果开发商本身不具备强大的资源,就不要逆势而为、从无到有。

与此同时,不排除部分拥有资源的开发商,要想主打自主产业,这依旧要遵循顺势而为的逻辑。比如你手上拥有医疗资源,想要在上海落地,那么就要学会区位判断,比如浦东、嘉定区可以做,如果非要落地金山那就有难度。过程中,开发商需要具备丰富的行业资源,例如客户资源、高效科研院所资源支持等;需要拿出拳头级服务产品和产业团队。

关键点三:了解不同空间需求

园区空间可以划分为三类:办公楼、研发楼和厂房,几种空间不能混搭。

其中,办公楼的入驻客户倾向于服务业,这一空间的关键是服务于人;研发楼主要用以设计,典型客户例如华为,这一空间的功能是研发和营销,是微笑曲线的两端,是一个产业高价值点的地方,也是很多地区政府留住某个产业的本意;至于厂房的功能比较简单,提供生产制造,要求放得下基本的生产线。

三种空间不能混搭,空间设计上也有所区别,层数、荷载、排污等参数都大不相同。比如,在层高上,办公楼一般超过10层,研发楼很少超过10层——一个直观的现象是全世界的办公楼都是“竖着”摆放, 300米以上高度问题不大;研发楼单层面积可以做到2万平方米,但层高多在10层以内。厂房一般不超过5层楼,很少做地下室,重心承载放在地上一层,减少工业运作中的楼体震动。

另外一大区别是区位租金不同。写字楼主要坐落在成熟地段,每平方米租金超过75元;研发楼主要位于中心城区或近郊,每平方米租金在30元至75元之间;厂房郊区的单位租金控制在30元以内,超过预算可能需要搬迁。

通过这些角度来看,现在有人谈“工业上楼”,其实我觉得现阶段这是个伪命题,除非是类似研发电子产品轻工业,否则一般不追求层高。还有开发商提出“产业办公楼”等概念,但其实一定会有所偏重,办公楼就是办公,研发楼就该纯粹的产业研发。

关键点四:与政府部门良性互动

与相关政府部门的互动其实非常重要,任何地方的产业都跟政府密不可分。

所以,第一个层面,是学会跟相关产业部门打交道,传统地产可能主要是跟规土、住建部门对接,而产业地产的互动对象更多是工信部、科创部和发改委等,这需要开发商了解基本常识,比如亩产税收、产业链、入驻企业等概念,政府部门其实担心被传统的开发商模式忽悠,产业开发商要知悉政府部门的思维模式和发展需求。

第二个层面,是追求双方的互补关系,对产业互补完善。比如,大板块的规划招商是政府部门在主导,而我们是完善产业链当中具体的水土生态,做好设计运营等细节的东西。

第三层面是获得政府部门的信任和支持,这也是最高的层面。这与传统住宅地产的“公关”模式区别开来,双方像是一个团队一样默契配合,各自发挥各自的作用,彼此提供支持,协同作战。

 

| 秦佳丽 | 编辑:本站编辑| 2020-08-15 16:27

标签:产业园,服务
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